□ 北京 蘇培科
  編者按
  今年以來,一些城市出現了居民購房貸款審批緩慢、銀行遲遲不放款的現象。正是在這一背景下,央行首度發聲,對首套房房貸需求給予支持。然而出乎很多人意料,對於央行上述被市場解讀為“避免調控誤傷剛需”的舉動,似乎並沒有贏得一片叫好聲。如某門戶網站財經頻道所做的調查顯示,超過七成網友認為商業銀行不應該“接受指導”而放鬆房貸。這又是為何呢?
  自去年出現“錢緊”以來,理財產品利率高企,餘額寶等互聯網金融對傳統銀行業造成極大衝擊,以致招行原行長馬蔚華這樣的老銀行家都發出“銀行也覺得向餘額寶買存款很窩囊”這樣的浩嘆。面對高企的資金成本,以利潤為導向的商業銀行究竟能在多大程度上放鬆自己的房貸,央行的政策效果恐仍有待市場的檢驗。(更多報道請見22版)
  在當前樓市敏感期,央行召集15家主要商業銀行負責人討論住房金融服務,要求優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。此舉被外界解讀為央行的“窗口指導”,更有輿論遐想認為這是救市的信號。
  筆者認為先不要急於下這樣的結論。央行鼓勵商業銀行優先滿足首套房貸,是為了矯正商業銀行的過度緊張和極端惜貸行為,本來房貸較基準利率有85折優惠,但近期不但沒有了優惠,首套房貸利率反而普遍出現上漲,而且故意拖延放款的節奏,使得首套房貸出現緊張排隊的現象。
  此舉從商業銀行控制風險的角度當然不難理解:之所以收緊房貸,主要是商業銀行普遍擔憂目前房地產價格下滑,如果放款後買到高點的購房者斷供而出現“棄房”,風險會轉嫁給銀行。從風險收益角度來衡量,此時要麼只能提高利率來平衡風險收益;要麼就將有限的信貸額度轉向其他高收益領域。
  銀行的上述考慮本來無可厚非,但如此一來,銀根緊縮和利率抬高會進一步提高購房者的利息成本,一旦房價出現波動,反而會增加“棄房”的可能性,所以央行才要求商業銀行要合理定價。
  央行不希望商業銀行成為刺破房地產泡沫的那根針,畢竟房地產開發貸款和房貸在商業銀行占據很高的比例。但央行也不是毫無原則地讓商業銀行衝鋒陷陣,只是強調對符合條件的個人及時審批和發放貸款,不得通過壓單的方式來抬高利率。用央行副行長劉士餘的話來說:“金融系統一端連著民生,一端連著黨中央國務院,商業銀行要理解社會底層人員的生存壓力,要有社會責任,不要過分追求商業利益。”顯然,央行的窗口指導是為了民生考慮,是為了防止商業銀行人為抬高房貸利率製造新的麻煩,並沒有救市的想法。
  如果再仔細看看央行提醒商業銀行關註溫州“棄房”風險的內容,實際上會發現央行也在擔憂樓市風險,暗示商業銀行在照顧民生服務和履行社會責任之外,該怎麼謹慎還得怎麼謹慎。央行明確指出,只優先滿足符合條件的首套房貸,這會讓很多誤以為是“救市信號”的人失望。
  從去年開始,中央政府沒有對房地產下發過文件,也明確了新一屆政府領導人對樓市的態度。在以往房地產調控政策不變的情況下,讓房價順應市場的走勢,而且調控思路也開始發生了變化,由以往干預需求、控制銀根和地根轉向供給管理,政府加大保障房建設和棚戶區改造,並著手不動產清查登記制度和房產稅試點,目的是為了減少空置、提高多套房持有成本。
  近期某些地區之所以新房銷售萎縮、二手房折價拋售,原因之一是部分見不得光的房子急著在不動產登記前拋出。這應該是房地產市場回歸合理的自然反應,沒必要為此大驚小怪,也沒必要再用綁架論來威脅“房價下跌會搞垮中國經濟”。如果將中國經濟的快速增長建立在一個地基不穩的沙灘上,常識告訴我們建得越高風險越大,索性還不如加固地基、調整結構,況且目前中國的房地產行業也僅僅只是局部市場出現結構調整,是對不合理結構的修正而已。
  (作者為對外經濟貿易大學公共政策研究所首席研究員)  (原標題:央行“窗口指導”不宜解讀為救樓市)
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